Thursday, November 18, 2004

 

Texte complet de l'arrêt tant FR que NL

Numéro : JC92231_1 Date : 1992-02-03 Juridiction : COUR DE CASSATION, SECTION NEERLANDAISE, 3E CHAMBRE Siège : MARCHALRapporteur : VEROUGSTRAETEMin. Public : GOEMINNENuméro de rôle : 7590
LOUAGE DE CHOSES. - Baux commerciaux. - Obligations entre parties. - Obligations du locataire en cas de sous-location.
N'est pas contraire à l'essence même du bail, le fait que le locataire s'engage à une obligation autre que celle de payer un loyer périodique en espèces et stipule qu'il n'est pas tenu au payement de loyers au cas où le sous-locataire désigné par le bailleur principal ne paie pas de loyer.
LA COUR; - Vu le jugement attaqué, rendu le 2 octobre 1990 par le tribunal de première instance d'Anvers, statuant en degré d'appel; Vu l'ordonnance rendue le 9 janvier 1992 par le premier président de la Cour, renvoyant la cause devant la troisième chambre; Sur le premier moyen, libellé comme suit : "violation des articles 97 de la Constitution, 1108, 1119, 1126, 1134, 1135, 1165, 1709, 1717, 1728, 2°, 1735, 1753 du Code civil, modifié par la loi du 4 novembre 1969, 1er, 10 et 11, alinéa III, de la loi du 20 avril 1951 sur les baux commerciaux, en vue de la protection du fonds de commerce (livre III, titre VIII, chapitre II, section IIbis du Code civil), modifiée par la loi du 29 juin 1955), en ce que le jugement attaqué, réformant le jugement dont appel, déclare non fondée la demande des demandeurs tendant à entendre déclarer résilié à charge de la défenderesse le bail commercial relatif à l'immeuble sis à Anvers, rue Stanley, 33, dire pour droit que "l'acte d'obligation conjointe" du 13 août 1985 est nul et qu'il y a lieu d'écarter de l'article 8 du bail l'alinéa suivant : "Ainsi la responsabilité incombant au locataire ensuite des articles 3, 4 et 5 et autres du bail sera limitée dans son chef aux obligations de payement et d'entretien qu'il peut en réalité réclamer au sous-locataire, qui habite l'immeuble, en vertu de la sous-location qui comprend au moins toutes les conditions du présent contrat. Le locataire (veillera) avec diligence à l'exécution de la sous-location aux frais du bailleur" et condamner la défenderesse à payer aux demandeurs la somme de 985.000 francs, par les motifs "qu'en 1985, (les demandeurs), propriétaires de la maison bourgeoise sise à Berchem, rue Stanley, 33, ont eu l'intention de transformer celle-ci en immeuble commercial; qu'ils aient eux-mêmes pris cette initiative ou que le prédécesseur de (la défenderesse) l'ait prise importe peut en l'espèce; qu'il est toutefois incontestablement établi que (les demandeurs) ont pris contact avec le prédécesseur de (la demanderesse) (appelée ci-après la défenderesse, par souci de clarté) et que celle-ci a marqué son accord à l'octroi d'un crédit d'investissement de 300.000 francs; que (la défenderesse) a aussi accepté d'intervenir à la cause en tant que locataire principal, ainsi que de payer la nouvelle taxe d'ouverture et de mettre celle-ci à la disposition des exploitants; que le contrat d'investissement a été signé le 12 août 1985 et le bail, le 13 août 1985; que l'article 8 du bail prévoit que "le bailleur (à savoir les demandeurs) se réserve le droit de désigner le sous-locataire de son choix et, en tout cas, d'accepter ou de refuser le locataire proposé; le bailleur désigne comme sous-locataire, monsieur Franciscus Van der Heyden, ... avec lequel il conclura un contrat distinct concernant l'exploitation du fonds de commerce, qui est et reste la propriété du propriétaire (à savoir les demandeurs) ... ainsi la responsabilité incombant au locataire ensuite des articles 3, 4, 5 et autres du bail sera limitée dans son chef aux obligations de payement et d'entretien qu'il peut en réalité réclamer au sous-locataire, qui habite l'immeuble ..."; qu'aux fins de préciser les dispositions de l'article 8 du bail, (les demandeurs) ont signé, a la même date et conjointement au bail, "l'acte d'obliga tion conjointe" qui stipule expressément que (la défenderesse) sous-loue l'immeuble en question à Van der Heyden avec l'accord exprès (des demandeurs) et que (ceux-ci) s'engagent solidairement avec le sous-locataire à bien exécuter le contrat; que lors de la signature de l'acte d'obligation conjointe, (la première demanderesse) s'est réservé le droit d'adapter le loyer en cas de désignation d'un nouveau sous-locataire; que, dès lors, la question qui se pose est de savoir si l'article 8 et l'acte d'obligation conjointe ne réduisent pas l'économie du bail à néant; que la première constatation qui s'impose est qu'il est incontestable que (la défenderesse) a voulu limiter son engagement et son risque, d'une part, au crédit d'investissement de 300.000 francs et, d'autre part, a la taxe d'ouverture de 120.000 francs; que (les demandeurs) aient requis ou (la défenderesse) proposé de chercher et/ou de désigner le sous-locataire importe peu; qu'il est aussi incontestable que la volonté des parties était de permettre aux (demandeurs) de désigner le sous-locataire dès lors qu'ils devaient conclure avec celui-ci un contrat complémentaire concernant la location du fonds de commerce qu'ils avaient constitué grâce au crédit d'investissement. Est-il dès lors étonnant qu'ils se soient engagés conjointement quant à la sous-location qu'ils ont proposée ou acceptée ? L'économie du bail est-elle réduite à néant par les motifs qu'ils se sont portes garants du sous-locataire qu'ils ont proposé ? La réponse est négative; que (la défenderesse) a incontestablement le droit de limiter sa responsabilité et son risque, (les demandeurs) ayant ou étant susceptible d'avoir un rôle prépondérant en cas de sous-location ...; qu'à partir du 1er avril 1986 ... (les deux demandeurs) se sont solidairement engagés avec le sous-locataire ensuite de l'acte d'obligation conjointe (...)", alors que . . . . . . . . . . . . . . . seconde branche, l'article 8 du bail commercial prévoit une limitation de la responsabilité du locataire, à savoir la défenderesse, aux obligations de payement qu'il peut en réalité réclamer au sous locataire et que "l'acte d'obligation conjointe" stipule que les demandeurs, à savoir les bailleurs, s'engagent solidairement avec le sous-locataire à bien exécuter la sous-location; que c'est à tort que le jugement attaqué a décidé que ces dispositions ne réduisent pas l'économie du bail à néant; qu'en effet, en vertu de ces dispositions, le locataire ne doit pas payer de loyer au cas où le sous-locataire ne paye pas le sien et qu'à ce moment les bailleurs sont eux-mêmes tenus de payer le loyer de la sous-location à leur propre locataire qui n'est tenu qu'à repayer celui-ci aux bailleurs; que ces dispositions sont inconciliables avec la notion légale du bail (violation des articles 1709 du Code civil et 1er, de la loi du 30 avril 1951)et avec l'obligation légale du preneur de payer le prix du bail aux termes convenus (violation de l'article 1728, 2°, du Code civil) et qu'ensuite de ces dispositions, le bail est devenu sans objet en ce qui concerne les bailleurs (violation des articles 1108 et 1126 du Code civil); qu'en outre ces dispositions créent un lien illégal entre la location et la sous-location; qu'en effet, la sous-location ne peut causer de préjudice aux bailleurs principaux (violation des articles 1119 et 1165 du Code civil) et que les locataires restent liés à l'égard du bailleur principal ensuite des obligations de leur propre contrat (violation des articles 1134 et 1135 du Code civil); que, dès lors, la défenderesse doit, en tant que locataire, continuer de payer le loyer aux demandeurs même si le sous-locataire ne paye pas le sien (violation des articles 1717, 1728, 2°, 1735 du Code civil, 10, 11, paragraphe III, de la loi du 30 avril 1951), de sorte que le jugement attaqué viole toutes les dispositions légales citées par le moyen" : Quant à la seconde branche : Attendu que le jugement décide que la volonté des parties était de limiter les obligations et le risque de la défenderesse, en sa qualité de locataire, d'une part, au crédit d'investissement et à la taxe d'ouverture et, d'autre part, au payement des sommes qu'elle recevrait effectivement du sous-locataire désigné par le bailleur; Attendu qu'il n'est pas contraire à l'essence du bail que le locataire s'engage à une obligation autre que le payement en espèces d'un loyer périodique et stipule qu'il ne doit pas payer de loyer lorsque le sous-locataire désigné par le bailleur ne paye pas le sien; Que dans la mesure où il invoque qu'en considérant qu'un tel contrat est un bail valable, le juge d'appel méconnaît la notion légale du "bail", le moyen en cette branche ne peut être accueilli; Attendu que, pour le surplus, le moyen en cette branche ne critique pas le jugement attaqué mais fait valoir que le bail lui-même n'est pas valable; que l'examen de cette branche du moyen obligerait la Cour à procéder à un examen de fait pour lequel elle est sans pouvoir; Que, dans cette mesure, le moyen, en cette branche, est irrecevable; Par ces motifs, rejette le pourvoi; condamne les demandeurs aux dépens.XXXXXXXXXXXXXXXXNuméro : RC92231_1 Date : 1992-02-03 Juridiction : HOF VAN CASSATIE, NEDERLANDSE AFDELING, 3E KAMER Siège : MARCHAL Rapporteur : VEROUGSTRAETEMin. Public : GOEMINNE Nuéro de rôle : 7590
HUUR VAN GOEDEREN. - Handelshuur. - Verplichtingen van partijen. - Verplichtingen van de huurder bij onderverhuring.
Het is niet onverenigbaar met het wezen van de huurovereenkomst dat de huurder zich tot iets anders verbindt dan tot een periodiek te vervallen huurprijs in geld en bedingt dat hij geen huur verschuldigd is als de door de hoofdverhuurder aangestelde onderhuurder geen huur betaalt.
HET HOF; - Gelet op het bestreden vonnis, op 2 oktober 1990 in hoger beroep door de Rechtbank van Eerste Aanleg te Antwerpen gewezen; Gelet op de beschikking door de eerste voorzitter van het Hof genomen op 9 januari 1992, waarbij de zaak naar de derde kamer wordt verwezen; Over het eerste middel, gesteld als volgt : "schending van de artikelen 97 van de Grondwet, 1108, 1119, 1126, 1134, 1135, 1165, 1709, 1717, 1728, 2°, 1735, 1753 van het Burgerlijk Wetboek, gewijzigd bij de wet van 4 november 1969, 1, 10 en 11, lid III, van de wet van 20 april 1951 op de handelshuurovereenkomsten met het oog op de bescherming van het handelsfonds (boek III, titel VIII, hoofdstuk II, afdeling II bis, B.W., gewijzigd bij de wet van 29 juni 1955), doordat het bestreden vonnis van hervorming de vordering van eisers ten einde de handelshuurovereenkomst betreffende het pand Stanleystraat 33, Antwerpen, ontbonden te verklaren lastens verweerster en te weggen voor recht dat de "akte van medeverbintenis" d.d. 13 augustus 1985 nietig is, en dat uit art. 8 van de huurovereenkomst volgende alinea moet worden geweerd : "Daardoor zal de aan de huurder bij artikel 3, 4, 5, en andere van deze huurceel opgelegde verantwoordelijkheid in zijn hoofde beperkt zijn tot prestaties van betaling en onderhoud, die hij, in werkelijkheid van de onderhuurder, die het huis bewoont, kan bekomen, ingevolge de onderhuurceel die minstens alle voorwaarden insluit van huidige overeenkomst. De huurder zal met de nodige zorg de uitvoering van de onderhuurceel op kosten van de verhuurder", en verweerster te veroordelen om aan eisers te betalen de som van 985.000 F, ongegrond verklaart op de volgende gronden : "(Eisers die eigenaar zijn van een eigendom gelegen te Berchem, Stanleystraat 33, zochten in 1985 hun burgerhuis in een handelshuis te veranderen. Op het initiatief uitging van hemzelf of van de rechtsvoorgangster van (verweerster) is terzake van weinig belang. Eén zaak staat onbetwistbaar vast, dat (eisers) in contact kwamen met de rechtsvoorgangster van (verweerster) (gemakshalve verder verweerster genoemd) en deze akkoord ging een investeringskrediet van 300.000 F toe te kennen. Tevens was (verweerster) akkoord in deze zaak tussen te komen als hoofdhuurster en zodoende de nieuwe openingstaks te betalen en ter beschikking te stellen van de uitbaters. Zodoende werd op 12 augustus 1985 het investeringscontract ondertekend en op 13 augustus 1985 de huurovereenkomst. In de huurovereenkomst voorzag art. 8 : De verhuurder (dus eiser) behoudt zich het recht voor een onderhuurder naar zijn keuze aan te duiden en, in ieder geval, de voorgestelde huurder al dan niet te aanvaarden. Aldus heeft de verhuurder thans als onderhuurder aangeduid : de heer Franciscus Van der Heyden, ... met wie hij een afzonderlijke overeenkomst zal afsluiten, in verband met de uitbating van het handelsfonds, welke de eigendom is en blijft van de eigenaar (eisers) ... Daardoor zal de aan de huurder bij artikel 3, 4, 5 en andere van deze huurwet opgelegde verantwoordelijkheid in zijn hoofde beperkt zijn tot de prestaties van betaling en onderhoud, die hij, in werkelijkheid van de onderhuurder, die het huis bewoont, kan bekomen...". Teneinde de bepaling van "art. 8 van de huurovereenkomst nog eens zeer duidelijk te stellen, wordt op zelfde datum en gelijktijdig met de huurovereenkomst de "akte van medeverbintenis" ondertekend door (eisers), waarin uitdrukkelijk bepaald wordt dat (verweerster) kwestieus pand in onderhuur gaf met uitdrukkelijk akkoord van (eisers) aan Van der Heyden en dat (eisers) zich solidair verbonden met de onderhuurder voor de goede uitvoering. Bij ondertekening van deze akte van medeverbintenis werd door eerste (eiseres) het recht voorbehouden bij de aanduiding van een nieuwe onderhuurder de huurprijs te mogen aanpassen. De vraag die zich dus stelt is te weten of art. 8 en de akte van medeverbintenis de economie van de huurovereenkomst volledig te niet doet. Een eerste vaststelling die zich opdringt is dat het onbetwistbaar is dat (verweerster) haar engagement en risico heeft willen beperken tot enerzijds het investeringskrediet van 300.000 F en anderzijds de openingstaks van 120.000 F. Of het zoeken en/of aanduiden van de onderhuurder niet effectief een verzoek was van (eisers) of voorgesteld door (verweerster) is ook van ondergeschikt belang. Ook hier is het onbetwistbaar de wil van partijen geweest dat (eisers) die zouden aanduiden omdat zij trouwens met deze onderhuurder ook een bijkomende overeenkomst van verhuur van het handelsfonds moeten kunnen afsluiten; handelsfonds dat zij gecreëerd hebben met de investeringslening. Is het dan zo abnormaal dat zij medeverantwoordelijkheid namen van de door hen voorgestelde of aanvaarde onderhuur? Wordt de economie van de huurovereenkomst tenietgedaan omdat zij zich borg hebben gesteld met de door hen gekozen onderhuurder. Het antwoord is negatief. (Verweerster) had duidelijk het recht haar verantwoordelijkheid en haar risico in te perken, te meer dat (eisers) steeds een actieve en determinerende rol speelden of konden spelen bij de onderhuring... Vanaf 1 april 1986 ... (waren) beide (eisers) uiteraard ingevolge hun akte van medeverbintenis solidair gehouden met de onderhuurder ...", terwijl, ... tweede onderdeel, artikel 8 van de handelshuurovereenkomst voorziet dat de verantwoordelijkheid van de huurder, zijnde verweerster, beperkt is tot prestaties van betaling die zij in werkelijkheid van de onderhuurder kan bekomen en de "akte van medeverbintenis" bepaalt dat eisers, zijnde de verhuurders, zich solidair verbinden met de onderhuurder voor de goede uitvoering van de onderverhuring; dat het bestreden vonnis ten onrechte beslist heeft dat die bepalingen de economie van de huurovereenkomst niet teniet doen; de huurster immers, krachtens die bepalingen, geen huur verschuldigd is telkens de onderhuurder zijn huur niet betaalt en dat de verhuurders in dat geval zelf onderhuur verschuldigd zijn aan hun eigen huurster die enkel verplicht is deze onderhuur aan de verhuurders terug te betalen; die bepalingen onverenigbaar zijn met het wettelijk begrip huur (schending van art. 1709 B.W., 1, wet 30 april 1951) en met de wettelijke verplichting van de huurder om de huurprijs op de bepaalde termen te voldoen (schending van art. 1728, 2°, B.W.) en de huurovereenkomst door die bepalingen geen voorwerp meer heeft voor de verhuurders (schending van art. 1108 en 1126 B.W.); die bepalingen bovendien een onwettelijk verband scheppen tussen de huur en de onderhuur; de overeenkomst van onderhuur immers geen nadeel mag toebrengen aan de hoofdverhuurders (schending van art. 1119 en 1165 B.W.) en de huurders verbonden blijven door hun eigen verplichtingen uit de huurovereenkomst met de hoofdverhuurder (schending van artt. 1134 en 1135 B.W.); verweerster als huurster dan ook verplicht bleef de huur te betalen aan eisers ook al betaalde de onderhuurder zijn huur niet (schending van art. 1717, 1728, 2°, 1735, 1753 B.W., 10, 11, III, wet 30 april 1951), zodat het bestreden vonnis de in het middel aangewezen bepalingen geschonden heeft" : Wat het tweede onderdeel betreft : Overwegende dat het vonnis oordeelt dat het de wil was van de partijen dat verweerster als huurder haar verplichtingen en risico zou beperken tot enerzijds een investeringskrediet en een openingstaks en anderzijds tot de betaling van het bedrag dat zij effectief ontving van de door de verhuurder aangestelde onderhuurder; Overwegende dat het niet onverenigbaar is met het wezen van de huurovereenkomst dat de huurder zich tot iets anders zou verplichten dat een periodiek te vervallen huurprijs in geld en zou bedingen dat hij geen huur verschuldigd is als de door de hoofdverhuurder aangestelde onderhuurder geen huur betaalt; Dat het onderdeel, in zoverre het aanvoert dat de appelrechter het wettelijk begrip "huur" heeft miskend door een zulkdanige overeenkomst als een geldige huurovereenkomst te beschouwen, niet kan worden aangenomen; Overwegende dat voor het overige het onderdeel geen kritiek uitoefent op het bestreden vonnis maar doet gelden dat de overeenkomst zelf ongeldig is; dat het onderzoek van het onderdeel het Hof zou verplichten tot een onderzoek van feiten, waarvoor het niet bevoegd is; Dat het onderdeel in zoverre niet ontvankelijk is; Om die redenen, verwerpt de voorziening; veroordeelt eiser in de kosten



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